És una situació més habitual del que sembla: el contracte de lloguer arriba al seu venciment, ningú diu res, i el llogater continua vivint a l’habitatge pagant puntualment. Al cap d’un temps, rep una notificació del propietari anunciant una pujada del lloguer. Pot fer-ho legalment? Quins són els drets de cadascuna de les parts?
En aquest article expliquem què passa quan el contracte ha vençut, quins límits estableix la llei per a l’increment de la renda i com cal actuar davant una notificació d’aquest tipus.
- Què passa quan el contracte ha vençut? La “Pròrroga” i la “tàcita reconducció”.
Quan el termini inicial d’un contracte de lloguer finalitza, la relació entre llogater i propietari no s’extingeix necessàriament. La llei preveu mecanismes perquè continuï, però és essencial distingir entre les pròrrogues legals i la tàcita reconducció, dues figures amb conseqüències jurídiques molt diferents.
- Les pròrrogues legals. – el contracte original continua vigent.
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) garanteix l’estabilitat del llogater mitjançant pròrrogues automàtiques. Per als contractes signats a partir del març de 2019, la durada mínima és de 5 anys (7 anys si el propietari es persona jurídica).
Si el contracte s’ha pactat per un termini inferior, es prorrogarà automàticament cada any fins a arribar a aquest mínim, tret que el llogater comuniqui la seva voluntat de no renovar-lo.
Un superat el període mínim, la llei preveu una pròrroga addicional per terminis anuals de fins a 3 anys més, sempre que cap part hagi notificat la seva voluntat de finalitzar-lo amb l’antelació deguda. A més, si el llogater es troba en situació de vulnerabilitat i el propietari és gran tenidor, o si l’habitatge està en una zona de mercat residencial tensat, aquesta pròrroga pot ser obligatòria per al propietari.
Durant aquestes pròrrogues, el contracte original continua vigent amb les mateixes clàusules i condicions.
- La tàcita reconducció – naixement d’un nou contracte.
Quan el contracte i totes les seves pròrrogues han finalitzat, però el llogater roman a l’habitatge amb el consentiment tàcit del propietari durant almenys 15 dies, es considera que s’ha constituït un nou contracte.
La seva durada serà anual si la renda es pactava per anys o mensual si es pactava per mesos.
El propietari pot posar fi a la relació o modificar la renda amb un preavís mínim de 30 dies. Sense aquest avís, la tàcita reconducció es prorroga automàticament per un període igual amb les mateixes condicions.
- Quan és legal apujar el lloguer?
Tot depèn de si el contracte està en pròrroga legal o en tàcita reconducció.
Si el contracte està en període de pròrroga, el propietari no pot apujar la renda unilateralment. Només pot actualitzar-la anualment, si el contracte ho preveu, conforme a l’article 18 de la LAU. És important recordar que l’actualització no és automàtica, sinó que el propietari ha de notificar-la per escrit i només serà exigible a partir del mes següent a la comunicació.
Si el contracte està en tàcita reconducció, la situació canvia. Com que es considera un nou contracte, les parts poden acordar noves condicions, incloent-hi el preu. El propietari pot proposar una nova renda, i si el llogater l’accepta (pagant-la sense oposar-s’hi), aquesta serà la renda vàlida.
En aquest últim quasi, l’increment no està limitat per l’IPC, però sí que pot estar-ho per la normativa de contenció de rendes si l’habitatge és dins d’una zona de mercat residencial tensat.
Des de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, i la normativa catalana que la desplega (Decret Llei 6/2024), alguns municipis han estat declarats zones de mercat residencial tensat. En aquestes àrees, el preu del lloguer —tant en contractes nous com en tàcites reconduccions— no pot superar l’índex de referència publicat per l’Administració catalana.
Això significa que, encara que el contracte anterior hagi vençut, el propietari no pot fixar una renda superior al límit establert per l’índex si l’habitatge és dins d’una zona tensada.
Per tant, abans d’acceptar una pujada, convé comprovar si el municipi es troba al llistat de zones tensades (disponible al web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya) i quin és el preu màxim legal aplicable.
- Què fer si reps una notificació d’increment del lloguer?
Si reps una comunicació del propietari proposant una pujada, és recomanable seguir aquests passos:
PRIMER. Revisa el contracte:
Comprova la data de signatura i la durada inicial. Calcula si encara ets dins del període de pròrrogues legals (5 o 7 anys, més els 3 addicionals) o si ja t’has situat en tàcita reconducció.
SEGON. Analitza la comunicació:
Distingeix si es tracta d’una actualització o d’una nova renda.
Si és una actualització, revisa que el percentatge aplicat sigui correcte i que respecti els límits legals.
Si el contracte és encara en pròrroga i la pujada no està justificada, respon per escrit (preferiblement mitjançant burofax) expressant el teu desacord i indicant que continuaràs pagant la renda legalment actualitzada.
TERCER. Busca assessorament professional:
Cada pot tenir matisos importants (contractes antics, grans tenidors, zones tensades, vulnerabilitat, etc.). És recomanable que un advocat especialitzat en arrendaments analitzi el teu cas i verifiqui la situació jurídica per garantir que els teus drets quedin protegits.
En definitiva, la normativa de lloguers pot resultar complexa, sobretot quan el contracte ha vençut i sorgeixen dubtes sobre la renda o la durada. Entendre si t’hi trobes en pròrroga legal o tàcita reconducció és clau per saber quins drets tens i si l’increment del lloguer és o no legítim.
Prendre decisions sense un criteri jurídic clar pot comportar problemes futurs. Si tens dubtes, busca assessorament abans d’acceptar qualsevol modificació de la renda.
A Roqueta-Torras t’ajudem a analitzar la teva situació, resoldre els dubtes i assegurar que tant els drets dels llogaters com els dels propietaris quedin plenament protegits.